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外资基金被中国楼市套牢 几乎每笔投资都亏

发布时间:2020-01-17 01:52:30 编辑:笔名

外资基金在中国房地产投资中栽了一个大跟头。 早报见习记者 然 图

“过去两三年几乎全线亏损” 中国资本酝酿趁机接盘

外资房地产基金长久以来光鲜的表面终于被戳破。昨天在上海举行的中国房地产投资世界2009峰会一场主题为“亚太和中国国内房地产基金”的论坛上,外资投资基金高管们纷纷首次承认,过去两年在中国的投资几乎全都陷入亏损。

几乎每笔投资都亏

2007年9月,英国地产基金高富诺宣布完成对上海“翠湖天地”6、7号楼的收购,耗资5.4亿元左右,折合每平方米成交价6万元。一年多之后,在世界金融风暴冲击下,豪宅价格回调程度大大出乎这家英国投资商的预期。

中原地产的统计数据显示,2008年底翠湖天地价格普降20%左右,其中二期御苑成交价一单仅为4.8万元/平方米,同时一期雅苑均价下跌至4.2万元/平方米。

面对投资缩水的问题,高富诺集团董事总经理John So昨天没有正面回答。但他表示,中国目前的房地产市场已经改变,对于外资基金来说,已经开始承担比预期更大的风险。

相比高富诺高管的尴尬隐晦,私募基金Colony Capital Asia董事总经理刘彦燊更加直白表示,在过去的两三年里,凡是在中国投资地产的基金,无论是黑石、凯雷,还是大摩等,目前都面临着亏损。

对一些私募基金而言,其募资成本已经达到20%以上,这就意味着投资项目要求追求超过 0%甚至更高的利润。在收购物业价格不升反降的情形下,这种利润显然属于天方夜谭。

更糟糕的情况在于,刘彦燊称,房地产风险投资基金财务杠杆惊人的高,往往70%甚至80%以上的收购资金都来源于银行或者其他投资者。现在他们不得不为了应对银行的催债而进行周旋,尽量拖延偿还时间然后等着将物业抛售以度过难关。

狼狈的外资基金

摩根士丹利发布的《2009经济报告》中写道,在中国,“世界一个资产泡沫正在破裂。”

报告之前,从2008年年中开始,大摩几乎将手头所有物业放出寻找买家。如今近一年时间过去,上海物业至今毫无战绩传出,而去年在香港成交的一单则是一桩赔本买卖。2008年年底,大摩以6.9亿港元的价格出售香港星展银行大厦,相比半年前的报价缩水三成。仅比2006年 月买入时高出5000万港元。扣除税收、贷款利息、中介费用以及汇率的波动等成本因素,该笔投资亏损可能性非常高。

紧跟大摩,花旗、雷曼兄弟、美林证券等金融巨头名下房地产基金纷纷将手头物业抛向市场。摩根大通亚太区董事总经理李晶表示,对于抛售物业的这些地产基金来说,自身的困难程度可能更加高过其对于目前市场的判断准则。

中资开始打扫战场

现在,打扫战场的成了中国人。

月19日,陆家嘴集团名下两家公司联合以17.6亿(约2.5亿美元)将浦项商务广场全部股权收入囊中。终成交价格相比该大楼初报价4亿美元折价近40%。

太平星管理咨询有限公司执行副总裁刘玮向记者表示,浦项广场的交易应该只能是一个个案,由于项目交易采取公司股权转让方式,并不能够了解其中可能包含的所有交易成本,因此不能只以现行成交价格简单计算终价格。

但不论如何,陆家嘴此次收购可以说是相当划算。刘彦燊指出,陆家嘴这笔交易的投资年收益可以达到17%,这是任何一个外资公司在中国收购产品时无法想象的。

上海财经大学的房地产经济学家印堃华有过一个很上海化的比喻,老外因为资金困难将手头资产抛售,上海人无疑得到了一个“捡皮夹子”的机会。

还有人对“捡皮夹子”蠢蠢欲动。SOHO中国主席潘石屹不久前称,携200亿资金,SOHO中国未来数月将大举收购北京及上海的商业物业。“尽管目前未必是市场的点,但却是入市的好时机。”公司首席执行官张欣表示,急于出售的物业主要来自海外基金以及部分国内开发商。

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