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陈国强:地产预售违规成本过低

发布时间:2020-01-16 23:08:46 编辑:笔名

国家的明令禁止,在一些唯利是图的开发商看来,不过是一纸空文,至于房地产市场能否健康有序的发展,则没有太多人关心。

早在2006年,建设部、发展改革委、工商总局就联合发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,其中明确规定,“未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。”

除国家层面的政策外,各地也陆续出台了一系列的有关地产预售的规范制度。但长久以来,这些制度并未得到切实有效的执行,许多楼盘在没有获得预售许可证的情况下就违规销售,甚至有的刚刚挖个坑就开始卖楼。几部委多次联合严查,违规预售都是重点,但时至今日,不时仍有违规预售的消息曝出,国家的宏观调控政策在一定程度上如同一纸空文,难以起到应有的规范效果。

随着房地产市场的持续火爆,外界的目光更多地放在了高房价上,而对于地产行业内诸多屡禁不止的违规行为,则很少有人关注。据《法人》记者的了解,在个别地区,违规预售现象非常普遍,而监管部门针对提前预售的处罚仅为区区数万元的罚款,实在无法起到震慑作用。

国家三令五申的房地产政策在执行中屡屡遇到违规操作,而监管和处罚的力度又显得软弱无力,势必为国家宏观调控的执行、房地产市场的理性发展设置了障碍。

那么,违规预售会给地产市场带来哪些影响?监管和处罚该如何进行?房地产市场需要怎样的整治才能真正健康有序地发展?就上述问题,《法人》记者专访了地产专家、中国房地产学会副会长陈国强。

开发商的算盘

鉴于近年来中国房地产市场的一路高歌,无数开发商赚了个盆满钵溢,但随着市场的繁荣和行业暴利的增长,开发商违规的行为也多了起来,违规预售、虚假炒作、房托等现象屡见不鲜。

在房地产销售过程中,开发商始终处于主导地位,为获取的利润、尽可能降低风险,开发商违规之处早已数不胜数,而违规预售只是其中较为典型的一个。

“违规预售一方面是开发商出于回笼资金的考虑,另一方面,则是一种营销策略。”陈国强对《法人》记者表示。

在陈国强看来,开发商在取得预售许可证之前,通过收取定金的形式提前预售,所能获得的资金量是比较有限的,其真正的目的往往还是后者。通过提前预售,开发商实际上能够摸清到底有多少潜在的客户,既有多少受众对他们的项目感兴趣。

“这实际上也将成为正式开盘时定价的一种依据。”陈国强表示,违规预售是一种比较有效的监测需求的方式,也是一种市场探试:订购的人多,说明项目受欢迎,定价时可以适度提高,反之则适度降低。

在这种“预售”的过程中,购房者和开发商不可能处于平等的地位,购房者永远处于风险之中。房地产提前预售的特点就是没有取得预售许可证,这一点无论是开发商还是购房者都是很清楚的。甚至在有监管部门获知违规情况进行调查时,购房户还帮助开发商隐瞒预售事实,以期顺利获得自己预定的房子。

购房者配合开发商演这出“戏”,目的就是以所谓“协议价”购买。一般来说,违规预售时,双方都会有一个“协议价格”,这个价格通常以当时的市场价为参考,这一价格可能远低于正式开盘后的价格——按照近年的房地产市场走势,房价一直处于上涨的趋势,等到数月或数年后正式开盘时,售价一般都会高于违规预售时的价格。这也是众多购房人明知这样操作的风险性,却甘愿冒险的原因所在。

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